你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。——邱吉尔

文／中国房地产开发集团公司董事长、总经理 沈东进

 

　　1980年4月2日，邓小平同志在胡耀邦、万里、姚依林、邓力群等中央负责同志的陪同下，来到北京城前门地区视察。在他兴致勃勃地登上了北京城前门的一座高楼，鸟瞰四周，却只看到灰旧低矮的建筑物后，他讲到：“房子是可以卖的……应该看到建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入，增加积累的一个重要的产业部门……在长期的规划中必须把建筑业放在重要的地位。”这就是著名的《关于建筑业和住宅问题的谈话》。这次谈话，开启了中国房地产业的先河，拉开了中国住房制度改革的大幕，也为中国房地产开发集团公司的诞生提供了理论基础。

　　为贯彻落实邓小平同志的谈话精神，推动我国城镇综合开发和统一建设，推动住房商品化，国家建委报国务院批准，于1981年1月16日成立了中国房屋建设开发公司，由国家建设部主管。1987年11月，为适应新的发展要求，进一步促进城市建设的综合开发，中国房屋建设开发公司更名为中国房地产开发总公司。1993年1月，正式更名为中国房地产开发集团公司。而后，按照党中央国务院相关精神，中房集团公司与原上级主管部门建设部脱钩，并接收了4家建设部直属企业、三家国家级市政设计院和16家军队企业，归中央企业工委管理。2003年，国务院国资委成立，中房集团转由国务院国资委直接管理，是当时国务院国资委管理的196家企业中唯一专门从事房地产业务的中央企业。

　　2010年，中房集团与中国交通建设集团重组，整体并入中交集团。 

　　成立32年来，中房集团公司始终牢记使命，在推进我国城市综合开发和住房商品化试点中发挥了极大的带动和示范作用，促进了我国房地产行业的形成和发展。公司的经营领域也从房地产开发经营逐步延伸到建筑设计、室内外环境工程、物业管理、房地产咨询等上下游产业，在房地产领域的影响力和控制力不断扩大。开发项目遍布全国30余个省、市，累计开发面积达2亿多平方米，开发小区超过1200个。尤其在1980年代中后期，达到了发展高峰。“八五”期间，中房及其所属企业每年开发房屋面积达800-1000万平方米，占当时全国商品房开发面积的五分之一，并承担了全国住宅试点小区一半左右的任务。建设部在全国评定的金牌小区有50%是由中房公司建造的，在国内住房建设领域铸就了知名的中房品牌。近几年，公司陆续在北京开发了西山美庐、乐城（经济适用房）、颐源居、澳景花庭、中天国际公寓、天和人家、长远天地、北京印象、北京国际以及广州雅景湾、南京长安国际中心。特别是在重组后，先后开发了长沙中房F联邦、长沙中房瑞致国际、重庆中房千寻、东莞中房龙域、苏州中房颐园等一大批商用及住宅项目。

　　

　　中房集团公司有着辉煌的历史，取得过骄人的成绩，但随着我国社会主义市场经济的日益成熟，随着国家经济体制改革的不断深入，房地产行业规则的日趋完善，身边竞争对手的发展壮大，任何一家公司都不可能躺在功劳簿上，靠着美好的回忆提升自己，企业的发展永远都是逆水行舟，不进则退。有人曾说，一家企业的发展是“三年决定生死，五年站稳脚跟，八年小有基础，十年参天大树”。这还是相对乐观的说法，因为全国注册资金50万元以下的中小企业，平均寿命只有1-8年，高新技术企业能生存五年的只有5%，能生存8年的只有3%，在国外，公司的平均寿命也只有12.5-40年。1970年代的世界五百强，到了1990年代一大半都消失了。

　　因此，中房要想在未来的房地产行业中占有一席之地，要想在未来的房地产市场竞争中脱颖而出，就必须在当下做好未来的打算，就必须为未来的发展谋好路、布好局。简而言之就是一句话：中房一定要成为面向未来的企业。

　　要成为面向未来的企业，首先就要对所处行业的现状和发展趋势做出准确判断，并将其作为制定未来发展战略的最主要依据。中房集团公司所处的房地产行业，由于其一头连着促进国民经济发展的重任，一头连着老百姓安居乐业的责任，自诞生之日起就一直备受关注。特别是经过近几年的高速发展并由此产生的一些社会问题，使之更加处于舆论的核心。对其未来的发展趋势，各方也是众说纷纭，难有定论。但越是这个时候，越考验企业的战略眼光，越考验企业的管理能力，也越容易分出高下。因此，对市场做出正确的判断就尤为重要。根据目前的政策导向和经济环境，我们可以对未来的房地产市场有一个初步的判断。

　　1.房地产市场还有20年繁荣期。发达国家经过近200年的发展，其城镇化率已基本达到75%-80%，美国甚至能够达到90%。我国自1978年以来，城镇人口从1.72亿人增加到7.09亿人，城镇化率从17.92%提升到52.57%，但实际的城镇化率大概只有35%-36%。按照目前每年1.2%的速度递增，我们至少还有20年的发展黄金期。

　　2.房地产行业调控去行政化已是大势所趋。短期内限购、限价政策很难退出，但长远来看，房地产市场的去行政化将有利于实现市场健康稳定发展。

　　3.新的计划生育政策将对房地产行业带来利好，这一方面体现新增人口所带来的房产需求的增加；另一方面则表现为家庭结构的裂变所产生的新增住房需求。

　　4.房产税扩大试点已成定局。全面落实的房产税将大幅削弱投资不动产的投资空间，降低市场投资投机需求比例，以其替代行政性政策调控，有利于市场稳定发展；另外，此税种改变中国中产阶级及富豪阶级投资物业时的选择习惯，大户型、超大户型项目投资空间将大幅缩小。

　　总体来看，新型城镇化进程加速、经济增长及十八届三中全会的改革决心等都对房地产行业有着积极的影响。

　　1.行业集中度不断提高，寡头化趋势明显。近几年，行业洗牌不断加剧：2008年全国房企数量约有8.7万家，2009年下降到8万家，2010年6.5万家，2011年5万家，预计未来三年还将有30%的企业出局。同时，前三名房企的销售额达到3485亿元，市场占有率由3.5%上升到了5.4%。2009年以来，房企前二十名的市场份额提升到了11%。2012年，万科的销售额达到1452亿元，市场占有率由1.4%上升到了2.2%。千亿级房企已经达到5家（万科、绿地、保利、中海、万达），而到2015年，将至少出现2家2000亿元级的房企。目前，房企销售额排名大致分为6个梯队，千亿级6家、300-600亿元11家、100-300亿元150家、10-30亿元1200家，而10亿元以下占房企总数的90%。以上的种种数据都在显示，房地产市场的寡头化趋势十分明显，行业集中度在不断提高。

　　2.小企业夹缝中求生，没有优势。2012年，十大房企拿地370宗，万科513亿元（90宗），保利357亿元（48宗），中海212亿元（16宗），龙湖156亿元（33宗）。2013年前三季度，十大代表性企业累计拿地金额为2447亿元，是上年同期的1.5倍，比上年全年水平高出11%。在这样的大形势下，小企业的生存越发艰难，突出表现在“三权”丧失，即：拿地权、话语权和定价权。没有资金、没有人才、没有模式，难以生存。

　　3.区域结构化差异明显。产业升级和迁移、人口流动、使房地产市场主战场从沿海一线超级城市向其周边卫星城市、内陆二三线中心城市转移。但由于土地供应的问题，短期内一二线城市整体还将持续供不应求的趋势，但部分土地供应过大的三四线城市将存在供过于求的状态。

　　4.房地产行业类金融特点越来越明显。以房地产私募股权基金为例，2009年仅完成募集10只，2012年则扩大至94只，披露金额的90只基金共计募集59.55亿美元，规模迅速攀升。其中不少百强企业更相继出资设立自有的基金管理机构，实现内部金融平台的专业化发展。

　　5.住宅去投资化。新国五条出台促进了房产税改革的推进，加速了住宅“去投资化”进程。随着十八届三中全会召开，部分房价上涨过快城市的调控将会加码，投资性需求会被进一步打压。

　　

　　在这样的市场环境及趋势下，想要做到企业快速发展，赢得未来，就要做到既“顺势”又“逆势”，最终达到“创势”。所谓顺势，就是要尊重现实市场情况，按照市场需求，做好当期工作安排，稳健拓展符合当前市场需求的项目资源，满足企业发展的业绩需要；所谓逆势，就是要在尊重当前市场需求的情况下，创新发展思路，积极探索新的领域，研发新的模式。在市场向一个方向发展的时候，一定要想到另外一个方向，否则千军万马过独木桥，难保不被挤下桥去；所谓创势，就是在巩固发展的基础上，通过研究摸索，走出一条有自己特色的发展之路，既要与众不同，又要有市场基础，从而获得引领趋势，引领市场的能力。只有这样才能真正成为一家面向未来的企业。

　　中房集团公司在今后的发展中，将充分“顺势”，积极“逆势”，力争“创势”，打造成为富有特色的房地产开发企业，主要向以下方向前进：

1.打造有独特业态模式的房地产企业

　　房地产开发业态模式已成为企业核心竞争力的重要组成部分，许多房地产开发商都形成了自己成熟的商业模式。中房集团公司要想继续扩大发展规模，提高发展质量，就需要创新理念，立足当下，放眼未来，用战略性、前瞻性视野探讨诸如养老地产、旅游地产、特色农业地产等具有发展潜力的业态模式，形成有中房特色的房地产发展之路。

2.打造勇于创新的房地产企业

　　要继续坚定走住宅产业化之路，不断提升住宅科技成果产业化及住宅生产方式产业化水平。增加新研发的具有低碳、环保、节能的新材料、新科技在房屋建设中使用比例，降低开发成本，提高舒适程度；进一步推广使用工业化的房屋建造方式，国外的经验表明，采用工业化方式建造住宅比现浇方式在成本上会低10%-15%，同时也将大幅增加住宅的环保性与舒适性。

3.打造吸引人才的房地产企业

　　人才是保持企业核心竞争力的关键因素，要进一步完善人才流动机制，合理调配人力资源；强化全员业绩考核，坚持全面、从严、有效的原则，奖优罚劣，不断完善公司激励机制；加大力度招聘、培养一批核心人才，优化人才结构，增加人才储备；建设以人为本、尊重人才、唯才是举的用人制度和企业文化，吸引和留住关键人才。

4.打造精于金融的房地产企业

　　在房地产行业类金融化日益显著的今天，资金就是房地产企业的血液，保证资金充足和合理使用是企业顺利运营的根本。因此，要继续提高自有资金使用效率，合理加大财务杠杆的使用；充分利用和发挥中房地产上市平台进行多元化融资；积极探索银行贷款、信托、基金等多种融资模式，保证企业的可持续发展能力。

5.打造引领文化的房地产企业

　　积极探索形成具有中房特色的住宅文化。所谓住宅文化，就是住宅为人们所提供和创造的精神环境，是维系与增进人与住宅和谐相处的重要纽带，它既是一种健康积极的生活方式，也是一家房地产开发企业区别于其他企业的文化符号。因此，要在未来的发展中坚持形成有中房特色的住宅文化，并将这种文化与房屋建设融为一体，与市场消费习惯融为一体，真正实现老百姓的“安居梦”。

6.打造持有物业的房地产企业

　　按照发达国家社会发展经验，当城镇化率达到70%的时候，房地产市场将进入平稳期，增量将放缓，市场上的交易行为将以房屋租赁、物业经营、二手房买卖为主体。因此，在充分抓住我国房地产市场未来二十年黄金机遇期，进行商品房项目开发的同时，也要注意增加自身持有型物业比例，打造和树立中房物业管理品牌，为长远发展积蓄力量。

7.打造肩负责任的房地产企业

　　作为中央企业，加大保障房项目的开发力度，是义不容辞的社会责任。中房集团公司将继续积极承担国家保障性住房和安居工程建设任务，为提高广大城镇居民特别是中低收入居民的居住质量而努力，力争成为国家保障性住房建设开发的中央平台，起到骨干、示范、带头作用。

8.打造迈向国际的房地产企业

　　随着全球经济一体化程度的不断提高，走出国门已成为许多企业发展壮大的必由之路。目前国内房地产市场竞争十分激烈，与之相比，国外在经历了金融危机之后，许多地方有了更好的投资机会，也非常希望中国企业前往投资。中房集团公司，作为中国第一家专业房地产开发的中央企业，在国际市场有着特殊的品牌影响力，有利于“走出去”战略的实施。积极探索进军国际市场，不仅有机会获得更多的投资机会，也将学习到更多先进的管理技术和建造技术，进一步推动企业发展。

　　

做面向未来的企业，既是中房集团发展的内在要求，也是中国房地产行业进步的外部要求。作为一家拥有32年历史的中央企业，中房集团公司将继续立足现在，放眼未来，坚持成立之初的理想信念，肩负国家赋予的使命责任，积极投身于我国房地产市场的发展建设，为百姓建设更好住房，为国家做出更大贡献！■